23/08/2022
Các thách thức hiện hữu như dòng vốn hạn chế, nguồn cung bất động sản co hẹp vì pháp lý... là những “tấm lưới lọc” giúp tìm ra dòng sản phẩm tiềm năng tại thị trường Hà Nội vốn đang khan hiếm nguồn cung.
Điểm sáng trong chu kỳ thanh lọc của thị trường
6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành vẫn hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021, theo thống kê của Bộ Xây dựng. Nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung khó cải thiện đến từ việc siết thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đất cạn kiệt, áp lực lạm phát và chi phí đầu vào tăng cao…
Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản trong dân vẫn ở mức cao. Minh chứng, chỉ trong 6 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt khoảng 250.000 giao dịch, gần bằng tổng số giao dịch của cả năm 2021 là 280.000 giao dịch.
Như một quy luật tất yếu, khi chênh lệch cung - cầu ngày càng nới rộng khoảng cách cộng hưởng cùng các yếu tố cố hữu, giá bất động sản tiếp tục tịnh tiến theo chiều hướng đi lên.
Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, giá bán bất động sản tăng hầu hết ở tất cả các phân khúc và các địa phương trên cả nước. Tại Hà Nội, giá bán các dự án căn hộ mới tại Hà Nội trong quý II tăng 9% - 15% so với quý trước.
Nổi bật, giá liền kề, biệt thự tại các khu vực đang được hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch lên quận như Gia Lâm, Hoàng Mai, Hoài Đức tăng nóng với chỉ số lần lượt 82%, 46%, 39% so với giá khởi điểm.
Thống kê của Savills Việt Nam chỉ ra từ năm 2019 đến nay, phân khúc thấp tầng tại Hà Nội liên tục tăng giá và cháy hàng ở nhiều dự án. Nếu như vào năm 2019, giá nhà phố tại thủ đô trung bình khoảng 89 triệu/m2 thì đến nay đã lên tới 323 triệu/m2.
Thị trường trầm lắng, cơ hội nào cho phân khúc nhà phố tại Hà Nội? - 1
Phân khúc nhà phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới bất chấp dịch bệnh hay thị trường trầm lắng
Bước sang quý II, thị trường trở nên trầm lắng hơn với sự “giảm nhiệt” của loại hình đất nền khi nhu cầu tìm kiếm tại Hà Nội giảm đến 23%. Tuy nhiên, phân khúc nhà thấp tầng vẫn là điểm sáng với tỷ lệ quan tâm tăng 11% so với quý trước đó.
Các chuyên gia chung nhận định rằng việc thị trường có dấu hiệu chững lại là thời điểm thích hợp để đầu tư vào những sản phẩm tiềm năng với ít sự cạnh tranh nhất. Theo đó, khi nguy cơ lạm phát cao, dòng tiền mặt dễ mất giá thì nhà đầu tư với tâm lý phòng thủ sẽ có xu hướng chọn gửi tiền vào nhà thấp tầng để bảo trì giá trị dòng tiền kết hợp khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
Điểm đến triển vọng tại thủ đô
Với những chỉ số kể trên có thể thấy, nhà phố là phân khúc chiếm sóng thị trường thời điểm này, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ quy hoạch. Tại Hà Nội, xu hướng ly tâm chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trong năm 2022 khi các trung tâm mới như Gia Lâm vẫn đang trên đà chuyển mình mạnh mẽ với quy hoạch hạ tầng được đẩy mạnh và định hướng lên quận. Trong số 5 huyện thuộc đề án lên quận, Gia Lâm dẫn đầu với 25/27 tiêu chí đã hoàn thành và dự kiến cán đích đầu tiên vào năm 2023.
Song song với đó, mạng lưới giao thông liên vùng của Gia Lâm đang được kiện toàn nhanh chóng với loạt công trình có vốn đầu tư hàng trăm tỉ đồng như đường nối Yên Viên - Đình Xuyên - Phù Đổng; đường gom từ cầu Thanh Trì đến cầu vượt Phú Thị hay đường đê hữu Đuống đoạn Dốc Lời - Đặng Xá đến xã Lệ Chi…
Thị trường trầm lắng, cơ hội nào cho phân khúc nhà phố tại Hà Nội? - 2
Những đột phá từ quy hoạch tạo nên diện mạo mới cho bất động sản Gia Lâm
Khoảng cách giữa khu Đông với trung tâm Hà Nội cũng được rút ngắn khi các cây cầu bắc qua sông Hồng hoàn thành gồm: cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Đuống 2, cầu Tứ Liên, cầu Giang Biên và cầu Trần Hưng Đạo. Đặc biệt, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 đang gấp rút hoàn thiện để đưa vào sử dụng vào năm 2023.
Với những lý do kể trên, thị trường Gia Lâm được đánh giá đang ở giai đoạn “giao thời” đầy tiềm năng trước khi bật tăng mạnh mẽ trong tương lai gần. Trong đó, phân khúc nhà phố nhận được ưu ái hơn cả nhờ lợi thế đa công năng sử dụng: tích sản, an cư và kinh doanh/cho thuê sinh lời.
Để an toàn cho dòng tiền và đem lại cơ hội gia tăng giá trị tài sản, giới chuyên gia cho rằng các nhà đầu tư nên lựa chọn dự án hội tụ đầy đủ các yếu tố: vị trí thuận tiện kết nối, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng đảm bảo.
Tuy nhiên, hiện nguồn cung nhà phố tại Gia Lâm tương đối ít ỏi nên dự án hiếm hoi là Eurowindow Twin Parks đang nhận được sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư.
Thị trường trầm lắng, cơ hội nào cho phân khúc nhà phố tại Hà Nội? - 3
Gia Lâm hiện chỉ có rất ít sản phẩm nhà phố đang được mở bán trên thị trường
Do quỹ hàng hạn chế cùng ảnh hưởng từ việc siết tín dụng cho vay bất động sản, cơ hội dành phần nhiều cho các nhà đầu tư trung và dài hạn với tiềm lực tài chính mạnh. Thanh khoản có thể sẽ chững lại trong giai đoạn này nhưng mặt tích cực là sau khi thị trường ổn định trở lại, những “cá mập” thực thụ sẽ thu mẻ lưới lớn.
Dẫn chứng, chuyên gia cao cấp của Savills Việt Nam dự báo từ nay đến cuối năm, nguồn cung hạn chế sẽ dẫn đến việc tăng giá bất động sản từ 20 - 30% so với các năm trước.
