26/12/2017
Você comprou ou está pensando em comprar unidade imobiliária com construtora, sabe o que é taxa SATI?
É uma taxa cobrada no ato da assinatura do contrato com a construtora na compra de um imóvel ainda na planta. A construtora acaba impondo ao comprador o pagamento da taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) pela qual é cobrado um percentual sobre o valor total do bem. Essa assessoria, é contratada pela construtora para cuidar da documentação do comprador e de todo o processo de efetivação do financiamento bancário, bem como os corretores de plantão nos “stands de vendas”.
Quanto a prescrição: (tempo hábil para propositura da ação)
Há uma certa divergência quanto ao assunto, sendo aplicado o prazo de três, cinco e até entendimento no sentido de dez anos. No primeiro caso o adquirente teria três anos para ingressar com a ação de restituição, contados a partir do efetivo pagamento constante de recibos, declarações ou até mesmo nota fiscal emitida pelo recebedor (corretora ou incorporadora/construtora), com fundamento no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, o qual determina a pretensão da ação para o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884, do Código Civil, sendo essa a tese utilizada pelas corretoras.
O segundo entendimento, é de cinco anos para ingressar com a ação de restituição, conforme definição apresentada pelo artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, o qual determina esse prazo para a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço.
Já o terceiro, prevê o prazo de dez anos para ingressar com ação judicial para a restituição de valores pagos na aquisição de imóveis na planta a título de comissão de corretagem e taxa SATI, conforme artigo 205 do Código Civil, por se tratar de pagamento indevido, uma vez que nunca existiu qualquer tipo de intermediação imobiliária para a compra do imóvel na planta, motivo pelo qual não houve a contratação do serviço de corretagem e/ou de assessoria técnico-imobiliária, no caso da taxa SATI.
No recurso repetitivo com tema 938 (que também julgou a comissão de corretagem, que não é o tema), o STJ decidiu a respeito da validade da taxa SATI, sendo considerada inválida tal cobrança, por se tratar de serviço inerente ao próprio modelo de contratação e por ser direito do consumidor a livre escolha do profissional que lhe possa auxiliar com a análise contratual. Decidiu ainda, sobre a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC).
Data vênia todos os entendimentos acima, acerca da prescrição, é inegável tratar-se de relação de consumo, devendo, portanto, ser aplicado o código de defesa do consumidor, uma vez que, a relação de compra e venda de imóvel na planta é protegida pelas disposições do CDC (Código de Defesa do Consumidor), estando presentes ao contrato de compra e venda de unidade imobiliária, as figuras do consumidor, do fornecedor e do serviço, conforme ART. 2º e 3º do CDC, ou seja, os elementos subjetivos e objetivo da relação de consumo. Trata-se, pois, de um fato do serviço, previsto no ART. 14 do CDC, na medida em há cobranças por serviços não contratados.
Ademais, o contrato de compra e venda é um contrato de adesão, ou seja, com cláusulas pré-dispostas, onde o consumidor tem pouca ou nenhuma gerência sobre seus termos e condições, sendo imposta tal cobrança no ato da contratação sob pena de não realização do negócio.
